Familieoverdragelse af fast ejendom – til gammel eller ny vurdering?

De offentlige vurderinger af fast ejendom har været genstand for debat i en længere periode, og nye forhøjede vurderinger er allerede en realitet for mange boligejere.

Den gældende ejendomsvurdering har betydning for den værdi, en ejendom kan familieoverdrages til. Med forventning om nye, højere ejendomsvurderinger kan der være betydelige skatte- og afgiftsmæssige besparelser i udsigt ved at familieoverdrage fast ejendom til nærtstående, inden ejendommen får en ny offentlig ejendomsvurdering.

På baggrund af et værdiansættelsescirkulære fra 1982 har det været og er indtil ny vurdering foreligger muligt at familieoverdrage fast ejendom til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.

I takt med at der løbende udsendes nye ejendomsvurderinger, ændres retningslinjerne for familieoverdragelse af fast ejendom mellem nærtstående fra en +/- 15 %-værdiansættelse til en +/- 20 %-værdiansættelse.

Selvom der med de nye ejendomsvurderinger og regler gives mulighed for at familieoverdrage fast ejendom til den offentlige vurdering +/- 20 % i stedet for +/- 15 % forventes det, at de nye ejendomsvurderinger vil være betydeligt højere i visse områder og antageligt mere retvisende i forhold til den enkelte ejendoms reelle handelsværdi.

Den nærtstående, som køber ejendommen, har som det klare udgangspunkt mulighed for at købe ejendommen til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering, uden at skulle betale gaveafgift af forskellen.

For at kunne foretage en familieoverdragelse med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering er det af betydning, om der foreligger særlige omstændigheder ved den konkrete ejendom, som konkret peger i retningen af, at den foreliggende ejendomsvurdering ikke er retvisende. De særlige omstændigheder vil fx kunne være:

Handel af samme ejendom i tidsnær sammenhæng med familieoverdragelsen

Det kan anses som en særlig omstændighed, hvis ejendommen tidligere har været handlet i tidsnær sammenhæng med familieoverdragelsen til et beløb, der væsentligt overstiger den offentlige ejendomsvurdering.

Vurderinger eller salgsforhandlinger

En sagkyndig vurdering af ejendommen – fx en mæglervurdering – der indikerer, at ejendommens markedsværdi er væsentligt højere end den offentlige vurdering, anses som udgangspunkt for en særlig omstændighed. Det samme er tilfældet, hvis der har været købstilbud på ejendommen, hvor købstilbuddet væsentligt overstiger den offentlige ejendomsvurdering.

Ejendommens belåningsgrad

Hvis der er optaget realkreditlån i ejendommen, som nærmer sig eller endda overstiger den offentlige ejendomsvurdering, kan den omstændighed anses som en særlig omstændighed.

Renovering af ejendommen

Er der sket væsentlige faktiske eller retlige ændringer på ejendommen ift. grundlaget for sidste offentlige ejendomsvurdering af ejendommen, kan der foreligge særlige omstændigheder.

Sidste år sendte Vurderingsstyrelsen ca. 146.000 af de nye ejendomsvurderinger ud, og i løbet af 2023 forventes mere end 1,5 mio. boliger at få en ny ejendomsvurdering.

Hos AGENDA advokater bistår vi med rådgivning om overdragelse af fast ejendom, herunder overdragelse mellem nærtstående parter.

Går du med tanker om at familieoverdrage fast ejendom, bør det derfor indledningsvist og snarest afdækkes, om familieoverdragelse bør gennemføres, før en ny ejendomsvurdering foreligger.

Ræk ud til advokatfuldmægtig Johan Hindsgaul Absalonsen, jha@agendaadvokater.dk eller advokat Morten H. Andersen, mha@agendaadvokater.dk.