AGENDA advokater vinder sag i Højesteret om vederlagskrav for ejendomsmæglere

Når en ejendom skal sælges, sker det oftest ved indgåelse af en såkaldt formidlingsaftale mellem sælger og ejendomsmægler. Denne aftale regulerer parternes forpligtelser, herunder ejendomsmæglerens indsats, vederlagets størrelse og aftalens tidsmæssige længde. Efter aftalens indgåelse påbegynder ejendomsmægler sit arbejde med markedsføring af ejendommen, udarbejdelse af salgsopstilling, afholdelse af fremvisninger mv.

Juraen

Siden 1. januar 2015 har reglerne om ejendomsmægleres vederlag været reguleret af lov om formidling af fast ejendom, nærmere bestemt § 32, hvoraf det i stk. 1 fremgår, at ejendomsmægler har ret til det aftalte vederlag hvis der sker et salg af ejendommen i aftaleperioden. Hertil føjer stk. 2, at ejendomsmægler også har ret til det aftalte vederlag, hvis der efter formidlingsaftalens ophør bliver indgået en købsaftale ”…på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken…”.

Før 2015 var ejendomsmægleres vederlagskrav efter (dagældende) lov om omsætning af fast ejendom, nærmere bestemt § 11, i tilfælde af salg efter formidlingsaftalens ophør, betinget af, at sælger bevidst havde forsøgt at omgå formidlingsaftalen til skade for ejendomsmægler. Der gjaldt med andre ord et lovkrav om en subjektiv betingelse hos sælger.

Sagens kerne

Den konkrete sag handlede om 1) hvorvidt den subjektive betingelse var bortfaldet ved lovændringen i 2015, og i forlængelse heraf om 2) hvorvidt den konkrete købsaftale var blevet indgået på baggrund af den oprindelige ejendomsmæglers indsats og uden ny ejendomsmæglers medvirken.

Ejendommen var inden formidlingsaftalens udløb blevet fremvist flere gange, herunder 2 gange for den pågældende køber, men uden at der var fremkommet et købstilbud. Sælger opgav salgstanken, og da formidlingsaftalen udløb indstillede sælger sig i stedet på at blive boende, herunder ved at indhente tilbud på gennemførelse af renovering af ejendommens stue og køkken.

Ca. 1 måned efter formidlingsaftalens udløb henvendte køber sig imidlertid direkte til sælger med et ønske om at købe ejendommen. Sælgerne satte renoveringsprojekt på pause, og indgik formidlingsaftale med en anden ejendomsmægler, som blandt andet udarbejdede værdiansættelse, salgsopstilling, varetog forhandlinger om indgåelse af købsaftale, udarbejdede købsaftale og stod for forhandlinger om betingelser for handlens endelige godkendelse. Endelig aftale mellem køber og sælger forelå først ca. 3 måneder efter udløbet af den første ejendomsmæglers formidlingsaftale.

Blandt sagens hovedtemaer blev det forsøgt fremført, at det efter lovændringen i 2015 skulle være uden betydning at sælger ikke bevidst havde forsøgt at holde den første ejendomsmægler ude af salget, at den pågældende købers interesse oprindeligt var blevet skabt af den første ejendomsmægler, og at den ny ejendomsmæglers indsats i øvrigt blot skulle have været ”…teknikaliteter…”.

Alle disse indsigelser blev afvist, i overensstemmelse med argumenterne fremført på sælgers vegne, herunder idet vilkåret om den subjektive betingelse, uanset lovændringen, fortsat skal anses at indgå som et blandt flere momenter i en samlet konkret vurdering.

På baggrund af forløbet tiltrådte Højesteret, at købsaftalen ikke var blevet indgået på baggrund af den første ejendomsmæglers indsats, og at der ikke var grundlag for at antage at sælger bevidst havde forsøgt at holde den første ejendomsmægler ude.

Sælger blev derfor frifundet.

Det kan vi lære af dommen

Både for ejendomsmæglere og sælgere medvirker dommen til at klarlægge reglerne om ejendomsmægleres ret til vederlag efter formidlingsaftalens ophør.

Uanset 2015-ændringen af vederlagsbestemmelsen, er det fortsat et – tungtvejende – element i en konkret vurdering, om sælger subjektivt har haft til hensigt at omgå formidlingsaftalen til skade for ejendomsmægleren.

Synspunkter om at en oprindelig interesse er blevet skabt af den første ejendomsmægler, og at der måske ovenikøbet fra dennes side er sket fremvisning til den senere køber, kan ikke i sig selv føre til, at der består et vederlagskrav.

Retspraksis i forhold til det tidligere lovgrundlag samt kendelser herom fra Klagenævnet for ejendomsformidling vil derfor fortsat være relevant ved stillingtagen til krav om vederlag for ejendomsmæglere efter formidlingsperiodens udløb.

AGENDA advokater førte også sagen for sælger ved de foregående instanser, hhv. Retten i Odense og Østre Landsret, der i begge tilfælde også havde frifundet sælger for ejendomsmæglers vederlagskrav.

Hos AGENDA advokater bistår vi løbende både købere, sælgere og andre medvirkende parter indenfor alle områder af fast ejendom, både i udviklings-, forhandlings- og udførelsesfasen (herunder entrepriseret og håndtering af fejl og mangler) og i købs- og salgssituationer.

Henvendelse herom kan blandt andet ske til vores specialister på området advokat Henrik Thorup Pedersen, htp@agendaadvokater.dk og advokatfuldmægtig Mille Brysting Jeppesen, mbj@agendaadvokater.dk