AGENDA advokater vinder igen sag om vederlagskrav for ejendomsmæglere

AGENDA advokater har for nyligt vundet en sag i Vestre Landsret for et ejendomsmæglerfirma vedrørende vederlagskrav for salg af en ejendom.

Sagen angik, om ejendomsmæglerfirmaet havde ret til fuldt vederlag i henhold til en indgået formidlingsaftale, når ejendommen blev solgt efter sælgers opsigelse af formidlingsaftalen og uden medvirken af en ny ejendomsmægler.

Kort om formidlingsaftaler 

En formidlingsaftale er en aftale, der indgås mellem sælger og ejendomsmægler om ejendomsmæglerens salg af en ejendom. Aftalen regulerer parternes forpligtelser, herunder ejendomsmæglerens indsats, vederlagets størrelse, aftalens tidsmæssige længde m.v. Efter aftalens indgåelse påbegynder ejendomsmægler arbejdet med udarbejdelse af salgsopstilling, markedsføring af ejendommen, gennemførelse af fremvisninger m.v.

Sagens kerne

I den konkrete sag var der mellem ejendomsmæglerfirmaet og sælger indgået en formidlingsaftale, hvoraf blandt andet fremgik, at ejendomsmæglerfirmaet, i overensstemmelse med lov om formidling af fast ejendom § 32, stk. 2, var berettiget til det aftalte vederlag hvis der skete et salg af ejendommen i formidlingsperioden, og hvis ejendommen efterfølgende blev solgt som følge af ejendomsmæglerfirmaets indsats.

Efter indgåelsen af formidlingsaftalen udbød ejendomsmæglerfirmaet ejendommen til salg, og der var i salgsperioden interesse for ejendommen i form af flere fremvisninger, og der blev også modtaget et konkret bud, som blev afslået fra sælgers side.

På et tidspunkt valgte sælger – uden forudgående orientering af ejendomsmægleren – selv at fremvise ejendommen til et lokalt bosiddende par, der udtrykte interesse for ejendommen, og de pågældende afgav også købstilbud direkte til sælger. Sælger valgte først herefter at orientere ejendomsmæglerfirmaet om forløbet, hvilket skete med samtidigt krav om et nedslag i det aftalte mæglersalær, hvilket blev afvist.

Umiddelbart herefter opsagde sælger formidlingsaftalen med henvisning til, at sælger havde besluttet, at ejendommen alligevel ikke skulle sælges, men i stedet lejes ud. Kort tid efter indhentede sælger tilstands- og elinstallationsrapport iht. huseftersynsordningen (ved overdragelse af fast ejendom), og ca. en måned senere blev der underskrevet købsaftale om salg af ejendommen til det lokalt bosiddende par, som sælger havde tilbageholdt oplysningerne om. Købsaftalen blev udarbejdet af sælgers advokat, dvs. uden medvirken af en ny ejendomsmægler.

Tvisten i sagen var derfor, om ejendomsmæglerfirmaet havde ret til fuldt vederlag i anledning af salget af ejendommen, uanset at sælger henviste til selv at have forestået dialog med og fremvisning af ejendommen for de senere købere.

Landsretten gav, som byretten, ejendomsmæglerfirmaet medhold i kravet på det aftalte fulde vederlag i henhold til formidlingsaftalen. Det fandtes således bevist, at salget af ejendommen var sket på baggrund af ejendomsmæglerfirmaets indsats, og sælger havde derved navnlig ikke løftet sin bevisbyrde for, at der var realitet bag postulatet om, at der var truffet (kortvarig) beslutning om, at ejendommen i stedet skulle udlejes. 

Det kan vi lære af dommen

Med dommen er det endnu en gang slået fast, at ejendomsmæglere bevarer retten til vederlag for salg efter formidlingsaftalen ophør, når salget af ejendommen må anses at være sket på baggrund af ejendomsmæglerens indsats.

I disse situationer er sælgeres postulater om selv at have forestået dialog med, og evt. tillige fremvisninger til senere købere, således uden betydning, da tilbageholdelse af oplysninger om interesserede købere i sig selv anses at have til formål at forsøge at holde ejendomsmægleren ude af salget. Dommen bekræfter ligeledes praksis om, at det påhviler sælger at bevise, at der var realitet bag den begrundelse som blev brugt for at bringe formidlingsaftalen til ophør forud for, at der alligevel blev gennemført et salg af ejendommen.

Dommen er således også i overensstemmelse med Højesterets dom af 18. august 2022, UfR 2022.4291 H, (læs evt. mere her: https://agendaadvokater.dk/agenda-advokater-vinder-sag-i-hoejesteret-om-vederlagskrav-for-ejendomsmaeglere/), hvor AGENDA advokater repræsenterede sælger i en sag om ejendomsmæglers vederlagskrav. På baggrund af en konkret vurdering fandt Højesteret i denne sag, at der var realitet bag sælgers begrundelse for at opsige formidlingsaftalen, og at forløbet således ikke havde til formål at forsøge at holde ejendomsmægler ude af det senere salg.

Hos AGENDA advokater bistår vi løbende både købere, sælgere og andre medvirkende parter indenfor alle områder af fast ejendom, både i udviklings-, forhandlings- og udførelsesfasen (herunder entrepriseret og håndtering af fejl og mangler) og i købs- og salgssituationer.

Henvendelse herom kan blandt andet ske til vores specialister på området – advokat Henrik Thorup Pedersen, htp@agendaadvokater.dk , advokat Mille Brysting Jeppesen, mbj@agendaadvokater.dk og advokatfuldmægtig Sofie Busk Simonsen sbs@agendaadvokater.dk