Markedslejeregulering af erhvervslejemål
Erhvervslejelovens § 13 indeholder en mulighed for at regulere huslejen til markedslejen i erhvervslejemål. Adgangen kan anvendes af både udlejer og lejer, medmindre bestemmelsen helt eller delvist er fraveget i lejekontrakten.
Huslejen kan markedslejereguleres, hvis den aktuelle husleje er væsentligt lavere eller højere end markedslejen. Væsentlighedskravet medfører, at ikke enhver afvigelse kan give adgang til en markedslejeregulering. I retspraksis er det fastslået, at en afvigelse på 10 – 15 % kan være væsentlig.
Inden parterne stiller krav om markedslejeregulering, er det nødvendigt at undersøge, hvad markedslejen udgør for det konkrete lejemål.
Erhvervslejelovens § 13 beskriver, at markedslejen skal forstås som den leje, en kyndig lejer og kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejeforhold, bl.a. under hensyntagen til lejekontraktens vilkår, lokalernes beliggenhed, lejemålets anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Der er derfor mange aspekter, som kan have indvirkning på fastsættelsen af markedslejen, og regulering af markedsleje giver ofte anledning til uoverensstemmelser mellem udlejer og lejer.
Hvis en part i lejeforholdet vurderer, at huslejen afviger væsentligt fra markedslejen og ønsker huslejen reguleret, skal der fremsendes et skriftligt varsel herom 3 måneder før virkningen. Varslingen skal indeholde oplysning om lejereguleringens størrelse.
Kan den varslede markedslejeregulering ikke accepteres af den anden part, skal der senest 6 uger efter varslingen fremsættes skriftlig indsigelse. Den part, som ønsker huslejen reguleret, har herefter 6 uger til at anlægge en sag ved boligretten.
Det ses ofte, at parterne vil forsøge at finde en mindelig løsning og i fællesskab nå frem til et gensidigt acceptabelt niveau for huslejen, og ofte ses denne dialog benyttet til at få andre aftaler på plads mellem parterne.
Hvis parterne eller boligretten når frem til at der skal ske en huslejeforhøjelse grundet markedslejeregulering, vil reguleringen som udgangspunkt blive indfaset over fire år, således reguleringen pr. år udgør en stigning på én fjerdedel af den samlede regulering.
Hos AGENDA advokater bistår vi såvel erhvervsudlejere og -lejere i alle juridiske aspekter i lejeforholdet og herunder bl.a. også markedslejeregulering ifm. varsling af regulering, forhandling og i de tvistede sager, der må runde boligretten.
Du er mere end velkommen til at række ud efter vores specialister på området – advokat Mille Brysting Jeppesen, mbj@agendaadvokater.dk og advokat Morten S. Olsen, mso@agendaadvokater.dk, hvis du ønsker bistand til erhvervslejeforhold.
