Varslet ændring af reglerne om tilbudspligt ved selskabshandler
Regeringen, Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet blev den 30. januar 2020 enige om en aftale om ”initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” – i medierne omtalt som Blackstone-aftalen.
Aftalen er gennem medierne primært blevet kendt for at skærpe kravene for huslejefastsættelse af gennemgribende forbedrede lejemål. Aftalen lægger imidlertid også op til andre ændringer af lejelovgivningen, som hidtil er gået under radaren hos de fleste.
En af disse ændringer er en skærpelse af de lejelovens regler om tilbudspligt. Lejelovens regler om tilbudspligt medfører overordnet set, at sælgere af ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side, hvis ejendommen 1) udelukkende anvendes til beboelse, og indeholder mindst 6 beboelseslejligheder, eller 2) hvis ejendommen indeholder f.eks. erhvervslejemål og/eller udlejede garager og mindst 13 beboelseslejligheder.
Reglerne omfatter dog ikke kun direkte salg af en tilbudspligtig ejendom. Den tilbudspligtige ejendom skal tillige tilbydes lejerne, hvis ejendommen er ejet af et anparts- eller aktieselskab, og erhververen ved overdragelsen opnår et flertal af stemmerne i selskabet.
Lejelovens regler om tilbudspligt rækker i dag ikke videre end til kapitalandele i selskabet. Det har vi Højesterets ord for. Derfor skal man i dag ikke iagttage reglerne om tilbudspligt, hvis man overdrager kapitalandelene i det holdingselskab, der ejer selskabet, der ejer den ellers tilbudspligtige ejendom. Denne fremgangsmåde kendes af de fleste som dobbelt holding-modellen, og initiativet i forligsaftalen synes netop at gøre op med denne ofte anvendte model.
Aftalen forventes at udmønte sig i et lovforslag med ikrafttræden den 1. juli 2020 – næppe kun vedrørende initiativerne vedr. huslejefastsættelsen, men umiddelbart også initiativet omkring ændring af reglerne om tilbudspligt.
Med et politisk flertal bag forligsaftalen er der grund til at forvente, at initiativerne gennemføres. Der kan derfor forventes en interesse i at fremskynde overdragelse af ejendomme, der allerede påtænkes overdraget, hvor det hidtil har kunnet ske uden tilbudspligt efter dobbelt holding-modellen. Ligeledes er der grund til at tænke initiativet ind i forhold til hensigtsmæssig etablering af ejerstruktur for nye ejendomme/projekter.
I den første pakke med lovforslag, der er sendt i høring, er ændringen vedrørende tilbudspligtreglerne ikke medtaget. Interessant at følge, om forligsaftalen på det punkt gennemføres.
Forligsaftalen kan ses her
