Spørgsmålet om, hvor langt entreprenørens ret til afhjælpning af mangler kan strækkes, er et tilbagevendende tema i entrepriseretten og giver jævnligt anledning til tvister.
Voldgiftsretten har i kendelse fra foråret marts 2025 haft anledning til at tage stilling til en del af disse problemstillinger i en sag mellem en bygherre (forbruger) og en entreprenør. Sagen angik opførelse af en tilbygning samt renovering af en eksisterende bygning, hvor entreprisesummen udgjorde ca. 2,8 mio. kr. ekskl. moms.
Entrepriseaftalen, der udtrykkelig angav, at AB 18 skulle være gældende for entreprisen, indeholdt samtidig vilkår, der ikke var i overensstemmelse med almindelige forbrugerbeskyttende bestemmelser. En del af sagens problemstillinger var derfor, om standardbetingelserne overhovedet kunne finde anvendelse over for en forbrugerbygherre.
Med henblik på at fastslå manglernes tilstedeværelse og omfang begærede bygherren syn og skøn. Skønserklæringen bekræftede, at de mangler, der allerede var konstateret under afleveringsforretningen, fortsat bestod.
Entreprenøren anerkendte hovedparten af manglerne, men gjorde gældende, at der fortsat bestod ret til at foretage afhjælpning, mens bygherre afviste dette med samtidigt krav om forholdsmæssigt afslag.
Voldgiftsrettens kendelse
Voldgiftsretten indledte med at tage stilling til parternes aftalegrundlag og konstaterede, at bygherren måtte anses som forbruger, og at AB 18, uanset indholdet af entrepriseaftalen, derfor kun kunne finde anvendelse i det omfang, det ville være foreneligt med ufravigelige regler om forbrugerbeskyttelse.
For så vidt angår spørgsmålet om entreprenørens afhjælpningsret lagde voldgiftsretten herefter vægt på, at entreprenøren efter afleveringsforretningen var blevet givet flere muligheder for at udbedre de konstaterede mangler. Voldgiftsretten fandt, at entreprenøren ikke havde udnyttet disse muligheder tilstrækkeligt, idet flere af manglerne fortsat bestod ved skønsforretningen, og – med henvisning til skønsmandens besvarelser – at de af entreprenøren foreslåede udbedringsmetoder ikke var egnede til at bringe arbejdet i kontraktmæssig stand.
Efter en samlet vurdering fandt voldgiftsretten derfor, at entreprenøren havde fortabt enhver ret til afhjælpning. Som følge heraf var bygherren berettiget til at kræve forholdsmæssigt afslag svarende til de skønnede udbedringsomkostninger, der på baggrund af skønsmandens vurdering blev fastsat til ca. kr. 620.000,00.
Hvad kan vi lære af kendelsen?
Kendelsen fastslår, at både entreprisekontrakten og AB 18 vil blive tilsidesat i det omfang, at indholdet heraf ikke er foreneligt med ufravigelige forbrugerbeskyttelsesregler. Herudover understreger kendelsen, at entreprenøren skal benytte de adgange, der gives til afhjælpning, såfremt entreprenøren (på et senere tidspunkt) vil kunne påberåbe sig, at ret til fortsat afhjælpning består. Hertil bemærkes, at entreprenørens oplyste afhjælpningsmetode samtidigt skal være relevant og egnet til tilstrækkelig udbedring af manglen, idet entreprenørens afhjælpningsret i modsat fald kan fortabes, jf. AB 18 § 50.
Byggeriets parter bør være opmærksom på vilkårene, der fremgår af AB 18 §§ 48 og 49, der foreskriver den nærmere fremgangsmåde for afhjælpningsadgang, herunder rettidig afhjælpning for mangler konstateret ved afleveringsforretningen eller efterfølgende.
Kendelsen behandler i øvrigt spørgsmål om dagbod og ekstraarbejder og føjer sig til rækken af afgørelser, der illustrerer betydningen af formalitet og egnede afhjælpningstiltag i entrepriseaftaler omfattet af AB 18.
Voldgiftsrettens kendelse er gengivet i TBB2025.509/C-16644.
Hos AGENDA Advokater bistår vi byggeriets parter i flere aspekter inden for entrepriseretten både i forbindelse med byggeaftalernes indgåelse, under udførelsesfasen og ved eventuelle tvister efter afleveringen.
Henvendelse herom kan ske til vores specialister på området – advokat Henrik Thorup Pedersen, htp@agendaadvokater.dk, advokat Mille Brysting Jeppesen, mbj@agendaadvokater.dk, advokat Sofie Busk Simonsen, sbs@agendaadvokater.dk og advokatfuldmægtig Victoria Eva Motyl, vm@agendaadvokater.dk.
